Акт проверки состояния имущества, предлагаемого в залог для открытия кредитной линии (залог товаров в обороте)

Оценка банком предмета залога при выдаче кредита

Калькуляторы

Кредиты

Микрозаймы

Карты

Досрочные погашения

Вклады

Банки

Законы

Одним из вариантов обеспечения кредита является залог движимого и недвижимого имущества. Оно передается документально кредитору до момента полного погашения кредита заемщиком. В случае неплатежеспособности последнего банк имеет право реализовать предмет залога и вернуть свой капитал.

Но принимать в качестве обеспечения любое имущество кредитор не будет. Его цель – максимально снизить риски потери денег. Если заемщик не может расплатиться по долгам, банк заинтересован как можно быстрее продать предмет залога. А это можно сделать только с ликвидным имуществом, т. е. тем, которое пользуется спросом на рынке и легко находит своих покупателей.

Например, продать квартиру эконом-класса в Москве, в шаговой доступности от станции метро, с развитой инфраструктурой можно без проблем в короткие сроки. Этого нельзя сказать об элитном жилье на окраине, откуда до первых признаков цивилизации придется добираться через пробки на личном или общественном транспорте.

С целью определения ликвидности, а также конкретной стоимости объекта на текущий момент времени проводится его оценка. Это профессиональный вид деятельности, который регулируется законодательством РФ.

Не только банк заинтересован в оценке. Заемщик заранее может сориентироваться по сумме кредита, который одобрит банк. А в случае оформления ипотеки еще и определить, насколько адекватную цену запрашивает за жилье продавец.

Так как, в основном, предметом залога становится жилая недвижимость, далее мы будем рассматривать процедуру оценки именно для таких объектов. Законом “Об оценочной деятельности в РФ” (ст.

7) определено, что приоритетное право на определение принадлежит рыночной стоимости, если в договоре не указан другой вид стоимости. Для банка при принятии решения о выдаче кредита клиенту интересна еще и ликвидационная стоимость.

Он одобряет кредит на сумму, не превышающую любую из оценочных стоимостей.

Рыночная стоимость – цена, по которой продавец согласен продать объект, а покупатель его купить. При этом никто не оказывает давление на стороны сделки, все участники получили необходимую информацию, и на цену не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства. Если какое-то из перечисленных условий не выполняется, то цена не будет считаться рыночной.

Ликвидационная стоимость – цена, по которой объект недвижимости может быть продан на рынке в короткие сроки. В отличие от рыночной стоимости здесь учитываются чрезвычайные обстоятельства, под влиянием которых продавец вынужден продать объект.

Главным документом, который составляется по результатам оценочной деятельности, является отчет об оценке. Именно в нем содержится полная информация о предмете залога и обосновывается его рыночная и ликвидационная стоимости.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности:

Два последних документа не носят обязательного характера. Некоторые банки разрабатывают свои требования к оценке предмета залога, но они не противоречат закону и федеральным стандартам.

Банк для оценки предмета залога привлекает профессиональных оценщиков: физическое или юридическое лицо. Физическое лицо может действовать самостоятельно или заключить трудовой договор с оценочной компанией.

Требования к оценщику-физическому лицу:

1. Наличие квалификационного аттестата, который выдается человеку со стажем работы в сфере оценки не менее 3-х лет. Действует 3 года. Аттестат разрешает заниматься конкретным направлением деятельности: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. Каждые 3 года оценщик должен пересдавать квалификационный экзамен и подтверждать квалификацию.
2. Членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков. СРО – это некоммерческая организация, которая создается для регулирования и контроля деятельности оценщиков. Признается таковой после включения в государственный реестр.
3. Страхование ответственности с целью покрытия возможных убытков, которые может причинить оценщик своими непрофессиональными действиями клиенту. Договор страхования заключается минимум на 1 год и на сумму не менее 300 тыс. руб.

Оценочная компания, которая заключает с клиентом договор на оценку, обязана:

• иметь минимум двух штатных оценщиков, отвечающих требованиям законодательства;
• застраховать свою ответственность на срок не менее года и на сумму от 5 млн руб.

Перечисленные требования могут быть расширены. Например, в Стандарте ипотечного кредитования, разработанного ДОМ.РФ, содержатся дополнительные условия:

• в отношении оценщика – отсутствие судимости, аннулированных аттестатов, судебных решений, дисциплинарных взысканий, связанных с оценочной деятельностью;
• в отношении оценочной компании – отсутствие процесса ликвидации или банкротства.

Закон не ограничивает заказчика в выборе оценщика. На практике банки рекомендуют обращаться к аккредитованным у них компаниям и ИП. Например, в списке Сбербанка таких насчитывается почти 3 000. Оплата услуг оценщика осуществляется полностью за счет заемщика.

До начала проведения оценки заказчик предоставляет оценщику комплект документов:

• паспорт;
• технический и кадастровый паспорта на объект недвижимости;
• договор купли-продажи, акт приема-передачи;
• правоустанавливающие документы.

Оценщик вправе затребовать и другие документы. Например, подтверждающие перепланировку, поэтажные планы и экспликация помещений и др.

Законом установлено, что оценщик может выбирать подходы и методы оценки недвижимости. При определении рыночной стоимости жилого объекта в основном используют сравнительный (рыночный) подход. Этапы его применения:

1. Выезд оценщика на объект. Визуальное изучение технических характеристик дома и квартиры, ее состояния, местоположения объекта оценки. Сравнение увиденного с документами (технический и кадастровый паспорта, поэтажный план, экспликация). Проведение фотосъемки. Выявление дефектов, следов перепланировки.
2. Анализ рынка недвижимости в том сегменте, где находится оцениваемая квартира (например, рынок жилой недвижимости г. Москвы). Выявление тенденций изменения цен, изучение состояния спроса и предложения, прогнозов экспертов.
3. Выбор объектов-аналогов, по которым известны цены сделок купли-продажи и которые максимально похожи на оцениваемый объект за исключением нескольких параметров. На все объекты должны быть ссылки (карта местонахождения, объявления о продаже на досках объявлений, контакты продавца).
4. Выявление всех характеристик, по которым оцениваемая квартира отличается от аналогов. Выбирают только те параметры, которые оказывают влияние на цену.
5. Проведение корректировки цены продажи объектов-аналогов в соответствии с выявленными различиями с оцениваемой квартирой.
6. Согласование результатов расчета и выведение итоговой величины стоимости. Оформление отчета об оценке.

Срок проведения оценки – от 1 до 5 дней.

Чтобы отчет оценщика имел юридическую силу, он должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства, в частности ФСО №3 “Требования к отчету по оценке”:

1. Срок действия – 6 месяцев.
2. Может быть в электронном или бумажном виде. Бумажный отчет должен быть пронумерован, прошит, скреплен подписями и печатью исполнителей. Электронный – пронумерован и скреплен усиленной квалифицированной электронной подписью.
3. Вся информация из отчета, которая влияет на стоимость объекта, должна быть подтверждена документами, фотографиями, расчетами.

отчета:

• задание на оценку;
• стандарты оценки, которые применялись оценщиком в работе;
• принятые допущения;
• сведения о заказчике отчета и исполнителе-оценщике, привлеченных экспертах;
• описание оцениваемого объекта;
• анализ факторов, которые оказывают влияние на стоимость объекта;
• процесс оценки с обоснованием применения подходов и методов, расчетом итоговой стоимости;
• согласование результатов;
• приложения (копии исходных документов, фотографии и пр.)

Итоговая величина стоимости оцениваемой квартиры зависит от ценообразующих факторов. Они могут как увеличить, так и уменьшить результат оценки. Рассмотрим основные из них.

Местоположение

Ценообразующие факторы:

Транспортная доступность.

Для Москвы актуально наличие станции метро в пешей доступности от жилья. Такие квартиры будут оцениваться дороже. На цену оказывает влияние не только наличие существующей станции, но и строящейся или планируемой.

https://www.youtube.com/watch?v=nk0iU8SIzms

Многие оценщики в своей работе руководствуются Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. В нем даются такие корректирующие коэффициенты по близости к метро:

Инфраструктура

На стоимость оказывают существенное влияние наличие парковки, огороженной территории, площадок для детей и занятия спортом, в пешей доступности парков, скверов, социальных объектов (детские сады, школы, магазины, поликлиники, отделения банков и пр.), состояние подъездных путей.

Оценщик применит понижающий коэффициент к стоимости, если квартира расположена в промышленном районе с плохой экологией.

Технические характеристики здания

Факторы, влияющие на стоимость квартиры:

Этажность.
Наименьшем спросом пользуются первые и последние этажи. Однако для элитных комплексов Москвы фактор этажности имеет свои особенности.

Например, наличие собственного входа, земельного участка для 1-го этажа, наоборот, приводят к повышающему коэффициенту.

Верхние этажи могут обладать увеличенным остеклением, возможностью установки каминов, уникальным видом из окна, что тоже скажется на увеличении стоимости квартиры.

Материал стен.
Традиционно, кирпичные или монолитно-кирпичные дома пользуются повышенным спросом, поэтому оценщик применит повышающий коэффициент.

Год постройки и серия дома.
Год постройки используют вместе с классификацией домов по категориям:

• “сталинка”;
• “хрущевка”;
• новостройка.

Квартиры старого фонда оцениваются дешевле новостроек, потому что технические, эксплуатационные и экономические характеристики не отвечают современным требованиям и стандартам. Для Москвы актуален фактор участия дома в программе реновации, который приводит к завышению цен по сравнению с обычной “хрущевкой”.

Технические характеристики квартиры

К таким характеристикам относятся:

1. Площадь кухни. Для потенциальных покупателей жилья площадь кухни в квартире является значимым фактором. Большая площадь увеличивает оценочную стоимость. Ассоциация развития рынка недвижимости “СтатРиелт”, аналитикой которой пользуются оценщики, вводят поправочный коэффициент в 3 – 6 % в зависимости от площади кухни.
2. Наличие балкона/лоджии. Справочник оценщика недвижимости рекомендует на 6 % увеличивать стоимость при наличии балкона/лоджии.

Факторы, увеличивающие стоимость жилья:

• изолированные комнаты;
• квадратная форма комнат;
• выход окон на разные стороны;
• панорамный вид из окна.

Факторы, уменьшающие стоимость квартиры:

• смежные комнаты;
• совмещенный санузел;
• некрасивый вид из окна (на дорогу, стену другого дома, промышленные объекты);
• незаконная перепланировка (многие банки вообще не выдают кредиты,если в отчете описан такой факт).

Состояние квартиры

Состояние и качество отделки – существенные факторы ценообразования. Справочник оценщика недвижимости по потребности в ремонте делит квартиры на:

По типу отделки:

• без отделки;
• бюджетный;
• современный;
• комфортный;
• элитный.

Отчет должен содержать выводы о ликвидности объекта. Для этого оценщик анализирует вышеописанные факторы, которые оказывают на этот параметр наибольшее влияние.

Методические рекомендации “Оценка имущественных активов для целей залога” рекомендуют определять ликвидность в зависимости от срока реализации имущества на рынке по рыночной стоимости и использовать градацию:

Показатель ликвидностиВысокаяСредняяНизкая

Примерный срок реализации, мес.	1 – 2	3 – 6	7 – 18

Возможность повышения ликвидности и оценочной стоимости квартиры зависит от того, кто заказывает отчет об оценке. Если это делает собственник жилья (например, для передачи имущества в залог с целью получения нецелевого кредита), то увеличить стоимость квартиры можно путем:

• проведения текущего или капитального ремонта;
• узаконивания перепланировки;
• улучшения технических характеристик помещений, например, звукоизоляция стен, создание условий круглогодичной комфортной температуры (кондиционеры, современные радиаторы и пр.)

Если оценку заказывает будущий ипотечный заемщик, то вариантом увеличения оценочной стоимости покупаемой квартиры может только повторный заказ отчета в другой компании. Улучшение результата не гарантировано.

Оценка – процедура, избежать которую у заемщика не получится, если он передает в залог банку жилую недвижимость. Причем, выгода от нее очевидна и для кредитных организаций, и для самого заемщика.

А понимание, как происходит определение стоимости объекта, какие факторы влияют на цену, поможет лучше ориентироваться на рынке недвижимости не только заемщикам, но и обычным продавцам и покупателям недвижимости.

Как составлять договор залога. Образец 2020 года

Эксперт — Станислав Меньков, руководитель группы по кредитным рискам Credit.Club. Поговорила и записала — Татьяна Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

Договор залога — это соглашение, которое заключается при предоставлении залога как гарантии возврата займа. Документ регулирует сделку между сторонами договора, описывает права и обязанности сторон.

Стороны договора:

• залогодатель — это тот, кто предоставляет залог. Залогодателем может быть не сам заёмщик, а третье лицо, у которого есть в собственности имущество;
• залогодержатель — это тот, кто принимает залог. Им выступает кредитор, который выдаёт заёмщику деньги под залог недвижимости и другого имущества с последующим возвратом.

Регулирует сделку Гражданский кодекс РФ — в третьем параграфе закона подробно описан залог как инструмент обеспечения гражданско-правовых обязательств. В нём содержатся общие положения о залоге, правилах оформления сделок, как должен выглядеть договор залога, какие бывают виды залогов.

В какой форме должен быть договор залога

Договор залога заключается только в письменном формате. В документе должна быть отсылка к договору займа, в рамках которого оформляется залог. Это может быть отдельный раздел с информацией о заключённой сделке. Если договор займа заверен нотариально, то связанный с ним договор залога также должен быть нотариально удостоверен. Другая форма документа считается недействительной.

Что должно быть в договоре залога

В документе должно быть указано имущество, которое передаётся в залог кредитору, описаны его характеристики, которые позволят распознать залог. Например, если это квартира, то в договоре следует описать её адрес, площадь, кадастровый номер и номер регистрации права собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=MGiOD-XDl6E

Также при составлении документа необходимо прописывать, во сколько оценивается предложенное в залог имущество.

Каким может быть залог:

• жилая недвижимость — квартира, дача, дом, доля в квартире;
• земельный участок
• нежилая недвижимость — гараж, офис, завод, склад, магазин;
• машина;
• драгоценные металлы;
• ценные бумаги;
• исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности — научные работы, творческие произведения, патенты и другие.

Обязательства, обеспеченные залогом

В этом разделе коротко прописываются сведения о получении займа под залог: номер договора, дата его подписания, размер займа, процентная ставка, когда заёмщику будут переданы деньги.

В договоре обязательно прописывается, имеются ли другие обременения на представленном залоге. Если их нет, то строками раздела залогодатель подтверждает, что на момент заключения сделки он является законным и полноправным собственником имущества.

Владение предметом залога

В этом пункте прописывается, у какой из сторон будет находиться на хранении предмет залога. Он может остаться у собственника или быть передан залогодержателю.

Также возможны ограничения пользования заложенным имуществом, которые не противоречат закону. Ключевое ограничение — объект залога нельзя продать без согласования условий с залогодержателем. Иногда условия в договоре могут запрещать сдавать в аренду объект недвижимости или указываются иные ограничения.

Срок действия обременения имущества определяется сторонами самостоятельно. В договоре должна быть прописана конкретная дата, когда обязательства по предоставлению залога начинаются и заканчиваются.

Права и обязанности сторон

Условия этого пункта договора прописываются на основании договорённостей сторон. В документе может быть указано, что залогодатель обязуется поддерживать сохранность предмета залога. При этом залогодержатель вправе периодически проверять состояние залога.

Штрафные санкции при неисполнении обязательств

Есть несколько частых условий, которые прописываются в этом разделе. Например, в случае ненадлежащего хранения залога могут последовать штрафные санкции.

Заёмщик оставил в качестве залога квартиру. На момент заключения договора она была в идеальном состоянии. Но через пару месяцев там прошла вечеринка, из-за которой был испорчен новый ремонт: сожжены обои, побит кафель и разбита ванная.

Теперь недвижимость потеряла в стоимости, а залогодержатель может обратиться к договору и оштрафовать залогодателя.

Также кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество при нарушении обязательств. В некоторых договорах прописывается, что финансовая организация вправе обратить взыскание на предмет залога даже при просрочке в пару месяцев. Но сделать это она может только через суд.

Основания для прекращения договора

Распространённые случаи, когда договор может быть прекращён по закону:

• если заёмщик полностью погашает долг;
• если произошла гибель залогового движимого и недвижимого имущества;
• если залоговое имущество было приобретено возмездно другим лицом, которое не могло знать о наличии обременения;
• если заложенное имущество было реализовано для погашения кредита;
• если договор залога был признан недействительным;

Порядок разрешения споров

Договором может быть определён конкретный суд, в котором могут рассматриваться любые споры между сторонами.

В конце договора указываются сведения о залогодателе и залогодержателе: паспортные данные, адреса сторон, контакты. Заверить документ участники сделки должны подписями и печатью.

Какие условия должны насторожить при заключении договора залога

Предмет залога передаётся на хранение залогодержателю. Это не запрещено законом, но может оказаться сюрпризом для залогодателя. При таком сценарии он не сможет распоряжаться и пользоваться своим имуществом, потому что оно будет находиться на хранении у залогодержателя.

https://www.youtube.com/watch?v=bsDpAnXzffA

Человек планирует взять заём под залог машины. В договоре залога автомобиля есть условие: объект залога передаётся на хранение залогодержателю. Если человек подпишет документ, его машина отправится на специальную стоянку. Она вернётся к владельцу только в конце срока действия договора.

Одностороннее изменение договора. Чаще всего оно работает в пользу залогодержателя — кредитора. Например, он разрешает сам себе увеличить срок действия договора залога недвижимости без согласования с залогодателем. В суде такие условия в основном расцениваются как противозаконные.

Дополнительные услуги или скрытые платежи. Чаще всего это некие комиссии при заключении договора или плата за юридическое сопровождение сделки на всех этапах.

Что могут маскировать под договор залога

Взять кредит и подписать договор залога — стандартная практика, которая предполагает защиту прав заёмщика. Он остаётся собственником своей недвижимости и может снять обременение, когда будут исполнены обязательства по договору.

Но некоторые кредиторы могут маскировать иные документы под договор залога. Если их подписать, человек может получить денежные средства и лишиться имущества. Что могут предложить:

1. Договор обратного выкупа. Это законный, но рискованный способ оформления отношений между заёмщиком и кредитором при получении кредита. В подобной сделке заёмщик как бы продаёт своё имущество и получает деньги — заём.

Возврат кредита — это выкуп своего имущества. Как только заёмщик выполняет свои обязательства перед кредитором, он получает право собственности на имущество.

При договоре обратного выкупа у заёмщика могут возникать проблемы. Например, из-за нескольких просрочек договор считается нарушенным и человек больше не может выкупить обратно свою недвижимость или другое имущество.

2. Договор купли-продажи. Бывают ситуации, когда на сделке вместо договора залога предлагают подписать договор купли-продажи недвижимости или другого имущества. Это могут объяснять тем, что «это дешевле и мы всегда так делаем — наша стандартная практика». Иногда просто подменивают документы на сделке и создают суету, чтобы человек не заметил обмана.

Если договор купли-продажи пытаются замаскировать под договор залога, то такие действия считаются незаконными. К сожалению, доказать это в суде бывает крайне сложно.

1. Договор залога — это соглашение, по которому залогодатель передаёт имущество в качестве гарантии возврата займа залогодержателю.
2. Договор о залоге заключается только в письменной форме. В некоторых случаях необходимо нотариальное удостоверение документа.

3. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, стороны договора, размер и срок исполнения обязательств, права и обязанности сторон. А также могут прописываться заявления и гарантии, владение предметом залога, штрафные санкции при неисполнении обязательств, порядок разрешения споров.

4. В договоре залога не должно быть формулировок, которые разрешают кредиторам в одностороннем порядке изменять условия сделки или предполагают скрытые платежи.
5. Недобросовестные кредиторы могут маскировать под договором залога договор купли-продажи. Поэтому необходимо внимательно читать все условия, чтобы защитить свои деньги и недвижимость.

6. При получении займа под залог недвижимости могут предложить заключить договор обратного выкупа. Эта схема законна, но рискованна.

Брали когда-нибудь кредит или заём под залог недвижимости?

Кредиты для ИП под залог оборудования, транспорта и недвижимости

Предприниматель нуждается в деньгах практически всегда: они нужны для старта своего дела, для пополнения оборотных средств, для расширения производства и покупки оборудования. Конечно, всей требуемой суммой не располагает практически никто, и ее придется брать в кредит. Для этого банки создают специальные программы, особенности которых мы и рассмотрим в статье.

В наше время банки готовы предложить предпринимателям достаточно выгодные условия кредитования – более низкий процент, чем по потребительским кредитам, и более высокие суммы кредитов. Еще ИП может получить кредит на более длительный срок, чем обычный заемщик.

Но бизнес-кредиты – это особый вид кредитования, в котором есть несколько особенностей. Так, при выборе кредитной программы предприниматель должен учесть такие параметры:

• какой залог требует банк для выдачи кредита;
• какие требования выдвигаются к заемщикам в разных банках (они, как правило, практически одинаковые);
• максимальная сумма кредита;
• максимальный срок кредитования.

При желании можно предварительно подсчитать, каким будет размер ежемесячного платежа. Сделать это можно в режиме онлайн на сайте любого банка.

https://www.youtube.com/watch?v=DDbaEQj8p_A

Любой предприниматель ищет, в первую очередь, наиболее выгодные условия кредитования. Даже если в одном банке процентная ставка будет ниже, чем в другом, это не означает, что оформлять кредит в нем выгодно. Нужно просчитать эффективную процентную ставку.

Для этого нужно учесть такие параметры:

• процентная ставка по кредиту;
• срок кредитования;
• затраты на оформление залога;
• затраты на страхование залогового имущества и жизни заемщика;
• дополнительные комиссии и сборы, предусмотренные условиями кредитования.

В результате эффективная процентная ставка может возрасти на несколько процентных пунктов по сравнению с заявленной, и она будет не такой, как указана в программе. Поэтому при оформлении займа нужно учесть все нюансы.

В качестве залога может выступать имущество заемщика или созаемщика. В некоторых случаях рассматривается и залог, предоставляемый третьими лицами. Однако для этого заемщик должен иметь в нем определенную долю собственности.

Срок кредитования по программам для бизнеса в среднем составляет 7-10 лет. Для обычных потребительских кредитов таких условий нет. Еще, как правило, действует условие: чем больше срок кредитования, тем меньше процентная ставка. Это правило действует практически во всех банках.

При принятии решения о максимальной сумме кредита банк принимает во внимание не только стоимость залога. Большое значение имеет сумма оборота по расчетному счету предпринимателя, то есть, его доходы.

Все должно быть подтверждено официально, хоть некоторые банки идут на уступки, и предлагают предпринимателям не подтверждать свои доходы.

Как правило, такие предприниматели являются их клиентами, и банк контролирует их обороты по счетам.

Необходимо учесть, что залог должен соответствовать требованиям банка. Могут быть ограничения по его «возрасту» (если это, например, автомобиль), показателям рентабельности (если это какой-то доходный актив) и прочим параметрам.

Залоговые кредиты для предпринимателей

Кредиты под залог – это основные кредитные программы, которые предлагают ИП в банках. Сумма таких кредитов может незначительно превышать стоимость залогового имущества (хотя иногда бывает и обратная ситуация – кредит не может быть больше 80-90% стоимости залога).

В качестве залога обычно выступает следующее:

• недвижимость;
• акции и ценные бумаги;
• деньги, находящиеся на вкладах в банке, или банковские металлы;
• товары в обороте (быстрореализуемые);
• оборудование (активы);
• транспортные средства.

В качестве залоговой недвижимости могут выступать квартира, жилой дом, земельный участок, офис, коммерческий объект, производственные помещения и прочие объекты.

Кредит под залог недвижимости

Если в качестве залогового имущества выступает офис, квартира или какое-то еще недвижимое имущество, к нему выдвигаются определенные требования:

• Востребованность на рынке вне зависимости от сложившейся экономической ситуации в стране. То есть, у банка должна быть возможность продать недвижимость, если заемщик не выполнит свои кредитные обязательства, и тем самым покрыть свой ущерб;
• Недвижимость не должна быть в аресте или залоге. Это проверяют опытные юристы еще на этапе заключения кредитного договора.
• На недвижимость должны быть соответствующие документы. Чужую собственность в залог оформить невозможно

То есть, в залог точно не примут имущество, которое находится в аренде – оно принадлежит другому собственнику. Но и в этом случае есть исключения.

Если собственник арендного имущества готов предоставить его в залог банку, возражений не будет. От него потребуют письменное согласие, заверенное нотариусом.

Кредит под залог бизнеса

Это – самый рискованный вид кредитования. Во-первых, предприниматель передает в залог весь свой бизнес, включая товары, наличность, оборудование, производственные помещения, транспортные средства и прочее имущество. Основным плюсом такого кредитования является максимальная сумма кредита, а также длительный срок. Но риск остаться без бизнеса, как правило, не оправдан.

Кредит под залог активов

По такой программе кредитуется сегодня достаточно много заемщиков. Активы в данном случае могут быть разными:

• акции и облигации российских и иностранных компаний;
• драгоценные металлы и камни;
• депозиты в национальной и иностранной валютах.

Стоит учесть, что стоимость активов должна полностью покрывать стоимость кредита вместе с процентами по нему. Как правило, банк выдает кредит под залог активов с учетом возможных рисков по нему. Например, акции могут упасть в цене, тогда если банк рассчитывал получить за них при продаже одну сумму, по факту получит меньше.

https://www.youtube.com/watch?v=PHom9KF1IKY

Учитывая это, банковские аналитики приблизительно подсчитывают, какой будет стоимость акции на момент открытия и закрытия кредита, вплоть до разбивки по месяцам. Так банк страхует свои риски потерять деньги.

Кредит под залог оборудования

Этот вид кредитной программы сегодня считается самым востребованным. Связано это с тем, что в нем минимизируются риски потерять бизнес. В залог принимают оборудование: станки, автоматические линии, погрузчики и прочее.

Залоговое имущество такого типа должно быть в исправном состоянии. А его срок эксплуатации не должен превышать нескольких лет.

Более того, некоторые банки требуют наличия гарантии на обслуживание. Только так в случае поломки оборудования можно будет отремонтировать его и продать на торгах (если, конечно, заемщик не справится со своими обязательствами по оплате кредита).

Оборудование должно быть оформлено официально: принято на баланс, быть оценено по реальной стоимости, по нему каждый год должна начисляться амортизация. Все это принимается во внимание при согласовании кредита.

На протяжении срока кредитования предприниматель не теряет право эксплуатировать залоговое оборудование.

Стоит ли оформлять залоговый кредит предпринимателю

Все зависит от того, насколько правильно была разработана стратегия развития бизнеса, и какие суммы предприниматель готов вложить в свое дело. В большинстве случаев не получится обойтись без заимствований: нужно покупать дорогостоящее оборудование, расширять производственные мощности.

Поэтому многие готовы рискнуть. И, хочется отметить, у них это получается. Самое главное – при оформлении кредита учесть все риски, связанные с предпринимательской деятельностью, оценить, получится ли ежемесячно оплачивать кредит в установленные сроки.

Ведь если за пропуск платежей по обычному кредиту полагается штраф и возможное взыскание через судебных приставов, в случае с залоговым кредитом предприниматель просто лишится своего имущества.

Залоговый кредитор и его права на различных этапах проведения процедуры банкротства

Процедура признания юридического лица-должника банкротом предусматривает достаточно большое количество действий, направленных в том числе на удовлетворение требований различных видов кредиторов. Все такие действия подробно описаны в Федеральном законе №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Одним из видов кредиторов, которые принимают участие практически во всех процедурах банкротства, проводимых на территории Российской Федерации, является залоговый кредитор.

Понятие залогового кредитора

Понятия залогового кредитора в настоящее время нет ни в одном из действующих нормативных актов, которые регулируют процедуру признания юридического лица банкротом, то есть несостоятельным, с финансовой точки зрения.

Сформировать определение данного понятия возможно на основании существующей правоприменительной практики, связанной с использованием законодательства о признании несостоятельным юридического лица.

В соответствии с такой практикой в качестве залогового кредитора следует рассматривать такого кредитора, кто предоставил какой-либо заем должнику вне зависимости от формы его выражения, приняв в качестве обеспечения какое-либо имущество или обязательство, что становится предметом залога. При проведении процедуры банкротства то лицо, которое выступает в качестве держателя предмета залога, будет рассматриваться в качестве кредитора.

Особенность правового статуса

Такой кредитор выступает в качестве кредитора третьей очереди, однако, за счет своего особого статуса, обозначенного в виде обладания тем имуществом, которое будет реализовано в первую очередь для погашения имеющихся долгов, он имеет право заявить свои требования в любой момент ведения конкурсного производства, даже если такое заявление произошло с пропуском установленных сроков.

Требования залогового кредитора должны быть удовлетворены в приоритетном порядке, то есть без соблюдения календарной очередности. В этом заключается особенность его правового статуса.

Кроме того, особенность такого статуса заключается еще и в том, что залоговый кредитор, несмотря на свое особое правовое положение, не имеет права в то же время ать по ключевым вопросам проведения процедуры банкротства. Это сделано для исключения возможности злоупотребления своими правами в целях удовлетворения своих интересов у такого кредитора в рамках проводимой банкротной процедуры.

Обязанности

Также в качестве определяющего показателя статуса залогового кредитора следует рассматривать его обязанности. Они будут одинаковыми на всех этапах проведения процедуры банкротства до момента удовлетворения требований:

• осуществление взыскания, проводимого с имеющегося имущества должника;
• в случае необходимости получения права голоса на проводимых собраниях кредиторов по ключевым вопросам проведения процедуры банкротства – отказ от продажи имеющегося предмета залога;
• в том случае, если предмет залога будет реализовываться на специально организованных торгах, залоговый кредитор должен определить тот порядок, в рамках которого будет происходить такая продажа, а также те условия, которые он считает наиболее важными при проведении такой процедуры;
• извещение конкурсного управляющего о желании оставить предмет залога за собой в том случае, если повторные процедуры торгов по продаже такого предмета не состоялись (алгоритм будет рассмотрен ниже).

Права во время финансового оздоровления и внешнего управления

До того момента, пока в отношении юридического лица-должника не введена процедура внешнего управления, залогодержатель может в любой момент времени осуществить обращение взыскания на такой залог с целью удовлетворения требований по погашению существующей задолженности. Однако это право пропадает сразу же, как только вводится процедура внешнего управления. С этого момента обратить взыскание на предмет залога возможно только на основании специально принятого решения суда.

https://www.youtube.com/watch?v=KSiwci721Gg

Если залогодержатель хочет получить возмещение имеющейся в его адрес задолженности путем обращения взыскания на имеющийся в его распоряжении предмет залога, он должен обратиться в суд в с целью получения такого решения. Однако для того, чтобы осуществить такое обращение, следует доказать один из двух вариантов развития событий, а именно:

• если на предмет залога не будет обращено взыскание, велик риск существенной потери в стоимости заложенного имущества, например, в результате его повреждения, либо возникает риск полной потери имущества, например, по причине его уничтожения;
• если должнику удастся доказать, что продажа предмета залога не выльется в невозможность восстановления платежеспособности самого должника.

В том случае, если продажа предмета залога состоялась, средства, которые были получены в результате такой продажи, направляются на погашение требований залогового кредитора. Если средств, полученных от такой продажи, не хватает для погашения существующей задолженности, то сначала погашается та часть, на которую средств достаточно, а остальная часть включается в общие требования кредиторов и удовлетворяется в порядке третьей очереди в виде требований кредиторов, включенных в реестр.

Внеочередность в этом случае не применяется даже в тех случаях, когда требования залоговых кредиторов возникли еще до момента начала производства по признанию юридического лица финансово несостоятельным.

Залоговый кредитор на этапе финансового оздоровления и внешнего управления не имеет права осуществлять ание по ключевым вопросам, кроме вопросов, посвященных определению того арбитражного управляющего, который будет проводить процедуру банкротства организации, либо по факту прекращения этапа конкурсного производства и перехода на этап внешнего управления. Однако в том случае, если сам залоговый кредитор откажется от продажи предмета залога, либо суд откажет ему в таком праве, у такого кредитора появляется право голоса по всем вопросам, рассматриваемым на собрании кредиторов.

Права во время конкурсного производства

Во время конкурсного производства для залогового кредитора права, главным образом, направлены на то, чтобы осуществлять удовлетворение его требований по выплате имеющихся задолженностей. По этой причине ключевым правом является реализация того предмета залога, который у него имеется, с целью получения определенного массива денежных средств.

В том случае, если предмет залога был реализован, вырученные от продажи средства распределяются следующим образом:

• сумма средств, приравненная к семидесяти процентам от вырученного объема средств от продажи предмета залога, направляется на удовлетворение требований залогового кредитора. Однако эта сумма не может быть больше, чем стоимость тех обязательств, которые были обеспечены залогом;
• двадцать процентов от стоимости залога направляется на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очередей (при условии, что иных средств из конкурсной массы не хватало для такого погашения);
• оставшиеся десять процентов вырученных средств должны быть направлены на оплату имеющихся судебных расходов и выплату вознаграждения арбитражному управляющему.

В том случае, если после указанных выплат остались какие-либо средства, они перечисляются в объем конкурсной массы и направляются на погашение требований иных кредиторов, включенных в третью очередь. При этом в преимущественном порядке происходит уплата процентов, возникших в рамках обязательств перед тем кредитором, который выступал в качестве залогодержателя.

В том случае, если кредитор решил отказаться от реализации залога и оставил его себе, либо не состоялись повторные торги по реализации залогового имущества, такой кредитор вправе оставить предмет залога за собой, объявив об этом суду в ходе специального судебного заседания. Чтобы соблюсти требования статьи 138 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», залоговый кредитор должен осуществить следующие действия:

• оценить предмет залога на десять процентов ниже той стоимости, которая была сформирована для повторных торгов по реализации предмета залога;
• средства в размере тридцати процентов от полученной стоимости перечислить на два специальных счета в следующем соотношении: двадцать процентов – на счет, предназначенный для удовлетворения требований кредиторов первых двух очередей, десять – для погашения судебных издержек и оплаты работы арбитражного управляющего и привлеченных им лиц, участвующих в осуществлении мероприятий по процедуре банкротства.

Срок для перечисления средств на такие счета в случае оставления предмета залога за собой для залогового кредитора не могут превышать десять дней с объявления о таком решении.

Требования залогового кредитора

Требования залогового кредитора, которые должны быть удовлетворены в рамках проведения процедуры банкротства, необходимо включить в специальный реестр. Однако такое включение будет осуществлено при соблюдении следующих условий:

• предоставление в суд документов, подтверждающих легитимность возникновения залоговых обязательств юридического лица-должника перед кредитором. В качестве таких документов могут выступать все подписанные договоры, отражающие суть залоговых обязательств, а также специальные соглашения, в том числе подтверждающие факт передачи различных видов имущества в качестве залога, например, для получения денежных средств от кредитора либо поставки товара и т. д. Все документы должны носить официальный характер и при необходимости, отраженной в действующем законодательстве, пройти процедуру регистрации (например, в случае приобретения недвижимости и направления ее в качестве залога для получения денежных средств данные сведения должны иметь отражение в специальных базах данных Росреестра, а в случае с государственными контрактами, заключенными в целях удовлетворения нужд государственных и муниципальных заказчиков и приравненных к ним лиц, по которым предусмотрены залоговые обязательства, должна присутствовать регистрация в Единой информационной системе);
• соблюдение сроков предоставления таких документов и заявления своих требований. В том случае, если такие требования заявлены своевременно, залоговый кредитор вправе рассчитывать на первоочередное их удовлетворение в рамках сформированного реестра требований кредиторов. Если же срок подачи данных о таких требованиях по каким-то причинам был пропущен, то залоговый кредитор не имеет права на первоочередное погашение – его требования будут удовлетворены из конкурсной массы после соблюдения ранее установленной очередности. Преимущество у него будет только в календарном плане перед другими такими же, пропустившими срок заявления требований, кредиторами конкурсного и залогового типов.

Если в ходе проведения процедуры признания финансово несостоятельным юридического лица-должника будет установлено, что предмет залога уже был отчужден у должника одним из возможных способов, то залоговый кредитор теряет свой статус и переходит в разряд стандартных кредиторов третьей очереди. Это связано с тем, что удовлетворять его требования уже не из чего. Такие события могут возникнуть в том случае, если сам залоговый кредитор пропустил сроки заявления своих требований, а предмет залога был реализован для включения вырученных средств в конкурсную массу для погашения уже имеющихся требований. В этом случае удовлетворение требований кредитора будет происходить в том размере, который он заявил в суде для включения в реестр, но в общем порядке третьей очереди, так как вместе с потерей залога такой кредитор потерял и свое преимущественное право.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

📸 Видео