Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении порядка, условий и сроков внесения арендной платы (6 видео)

Содержание

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 — образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета — Жилье
Можно ли внести изменения?
Какие изменения можно вносить?
Нужно ли обращаться в госорганы?
Образец
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец
Суть дополнительного соглашения к договору аренды
Нормативная база
дополнительного соглашения
Правила составления
Образец дополнительного соглашения
Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении порядка, условий и сроков внесения арендной платы
2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3. ФОРС-МАЖОР
4. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
ПОДПИСИ СТОРОН:
Как изменить договор аренды
Изменение условий договора аренды. Способы
Изменение условий договора аренды по соглашению сторон
Изменение условий договора аренды по решению суда
Изменение срока договора аренды
Изменение арендной платы
Заключение
Топ 5 главных правил изменения договора аренды — Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве
📺 Видео

Видео:РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ! Что ВАЖНО знать и помнить про ОБРЕМЕНЕНИЕ!Скачать

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 — образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета — Жилье

04.02.2020

Как правило, предприниматели не покупают, а снимают помещение для ведения бизнеса. При этом составляется договор аренды. Обычно он является долговременным.

В процессе длительного времени может возникнуть необходимость в изменении условий. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения.

Образец его вы можете посмотреть на нашем сайте.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения .docСкачать образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения .doc

Можно ли внести изменения?

Законами не возбраняется внесение изменений. При этом составляется допсоглашение. Интересно, что нормативные акты не содержат требования к этому документу. Правила его оформления определяются на основании положений ГК. Изменения вносятся при исполнении этих условий:

Присутствует обоюдное согласие сторон.
Изменения не противоречат законам.
На допсоглашении стоят подписи сторон.

Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.

Какие изменения можно вносить?

Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:

Стоимость аренды.
Сроки внесения платежей.
Права и обязанности участников сделок.
Условия повышения/снижения стоимости аренды (к примеру, при резком скачке инфляции).
Основания для досрочного расторжения сделки.
Введение обязанности арендодателя раз в определенный период выполнять косметический ремонт.
Введение права арендатора сдавать объект в субаренду.

Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.

Нужно ли обращаться в госорганы?

В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:

соглашения к договорам действием меньше года;
изменения, касающиеся платы за аренду;
повышение/понижение арендных платежей.

Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.

Образец

Допсоглашение №33
К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года
г. Москва
1 ноября 2020 года

ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И.Л.

, работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д.Д.

, действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:

1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб.2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания.

3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений.

4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).

Арендодатель:Иванов И.Л.

ООО «Площадь»

Подпись

Арендатор:Зайцев Д.Д.

ООО «Стройка»

Подпись

Скопировать урл

Распечатать

Ваш вопрос – наш ответ

Задать вопрос

Дмитрий Спасибо за советы. Завтра повезу запрос в налоговую. Откуда взялся УСН?
Редактор Мария Власова Кстати, если будет доказано, что ваш счет заблокирован по ошибке налоговой, можно подать на них в суд для получения… Откуда взялся УСН?
Дмитрий Да, всегда платили НДС и все другие налоги как положено все 10 лет. А тут на тебе, сюрприз. Откуда взялся УСН?
Редактор Мария Власова Если подаете в бумажном виде, то обязательно в двух экземплярах, чтобы на вашем экземпляре поставили отметку о… Откуда взялся УСН?

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец

Во время подписания договора аренды помещения, особенно в том случае, когда он является долгосрочным, непросто бывает предугадать многие события.

Даже незначительные изменения, вносимые в отношения между арендатором и арендодателем, требуют составления приложения. Для этого оформляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения.

В статье пойдет речь о сути такого договора и правилах его составления.

Суть дополнительного соглашения к договору аренды

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения составляется достаточно часто, такая необходимость может возникнуть в любой момент.

https://www.youtube.com/watch?v=acB1Fx8106g

В статье 452 ГК РФ сказано о том, что все изменения, а также необходимые дополнения оформляются путем соглашения «Об изменении условий договора». Оно известно нам как дополнительное соглашение.

Надо сказать, что Гражданский кодекс предусматривает несколько путей решения вопросов, связанных с изменениями условий договора:

Путем составления приложения к договору аренды нежилого помещения, но только, когда две стороны согласны внести изменения;
В суде. Такой путь решения вопроса необходим, если одна сторона настаивает на внесении изменения, а вторая сторона против.

Соглашение составляется, когда нужно увеличить срок действия существующего договора. Стороны не оформляют новый контракт, а пишут приложение к действующему документу.

Очень часто договор аренды включает пункт, подразумевающий автоматическое продление. Документ автоматически продлевается на такой же срок, если стороны не пожелали расторгнуть его за месяц до истечения срока действия.

Стоит добавить, что дополнительное соглашение составляется при необходимости внесения корректировок. При изменении лишь некоторых условий нет смысла переоформлять саму сделку. Как правило, дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения составляется, если нужно:

Досрочно расторгнуть соглашение;
Изменить стоимость аренды;
Продлить действие соглашения.

Если говорить в общем, стороны сами вправе решить, какие условия они хотят изменить. Все пункты, которые подлежат изменению, должны быть прописаны в дополнительном соглашении. Обычно соглашение отражает номера пунктов и то, как они будут звучать после изменения.

Нормативная база

В ГК РФ прописаны понятия аренды или найма, они связаны с передачей помещения во временное пользование. Статья 452 ГК РФ говорит, что дополнительное соглашение должно заключаться по тому же порядку, что и основное. Сущность подобных соглашений и их отношение к первоначальному документу обозначены в статье 453 ГК РФ. Приложение регистрируется в порядке, прописанном законом.

С точки зрения закона необходимость составления дополнения к контракту продиктована тем, что устные договоренности о каких-либо условиях не могут быть признаны юридическим фактом. Статья 310 ГК РФ гласит, что одностороннее изменение условий договора невозможно. Существует ряд обязательных условий:

Бумага всегда составляется в письменном виде;
Структура, а также форма должны в точности совпадать с формой и структурой главного контракта;
Бумага включает любые мелочи;
При наличии малейших несоответствий приложение будет признано недействительным.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения дает возможность не только изменить, но и аннулировать любые пункты договора, либо вписать их.

Необходимо, чтобы соглашение было написано простым языком. Оно должно быть доступным для понимания, поэтому следует избегать сложных формулировок, искажающих смысл.

Если у сооружения несколько собственников, согласие на любые изменения в контракте требуется от всех владельцев. Следует принять во внимание, был ли главный договор аренды здания или помещения заверен у нотариуса, регистрировали ли его в реестре, либо нет. Все действия нужно будет проделать и с дополнительным соглашением.

дополнительного соглашения

Как правило, дополнительное соглашение включает любые условия в зависимости от пожеланий сторон сделки. Ссылка на основной договор является неотъемлемым атрибутом такого документа. Внесение изменений происходит следующим образом: «Пункт №2 изложен в новой редакции…», либо «Пункт №2 считать недействительным».

Если контракт продлевается, то важно указать новый период, в течение которого действуют арендные правоотношения.

Важно отметить, что оформление договора аренды жилого, либо нежилого помещения не подразумевает существенных отличий.

Если предназначение помещения изменилось с жилого на нежилое, либо наоборот, лучше составить новый контракт. Разница в условиях может быть существенной. Соглашение оформляется в письменной форме, как и основной договор. Если договор аренды нежилого сооружения был зарегистрирован в государственном реестре, дополнительное соглашение регистрируется там же.

https://www.youtube.com/watch?v=YVVdj-k1Y70

Чаще всего приложение призвано урегулировать цену, сроки действия договора, обязанности, либо права сторон.

Иногда стороны указывают, что при некоторых обстоятельствах (например, при росте инфляции) размер оплаты может меняться по взаимному соглашению.

Если основной договор содержит фиксированную сумму ежемесячных платежей, то и дополнительное соглашение должно содержать конкретный размер оплаты.

В некоторых случаях дополнительное соглашение призвано изменить объем обязанностей и прав сторон. Оно может содержать данные о том, что арендодатель ежегодно обязуется проводить косметический ремонт в помещении, здании, либо арендатор наделяется правом передавать сооружение в субаренду.

Правила составления

Наименование приложения должно отражать номер договора, к которому оно составляется, а также дату составления. Документ имеет следующую структуру:

Название, а также номер;
Место, дата подписания;
Данные арендатора и самого арендодателя;
Информация о сооружении, помещении или здании, предоставленном в аренду;
Пункты, подлежащие замене, их редакция;
Момент, когда соглашение вступит в силу;
Дополнительные данные;
Число экземпляров документа;
Подписи.

Ошибки и исправления в соглашении не допускаются. Их нельзя вносить даже при помощи фразы «исправленному верить». В некоторых случаях вы можете указать обстоятельства, которые привели к необходимости внесения изменений в договор аренды нежилого сооружения. В этом случае можно руководствоваться статьей 95 ФЗ-44.

Все наименования, даты и адреса прописываются в таком же формате, как и в первоначальном документе.

Число экземпляров соглашения равно числу сторон. В некоторых случаях участниками договора выступают не две, а больше сторон.

Бывает так, что собственник помещения изменился, и арендаторы не знают, кому платить при отсутствии договора. Позиция Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 под номером 66 такова, что при изменении собственника, независимо от того, был ли переоформлен главный договор аренды нежилого сооружения, прежний владелец здания или сооружения теряет право на доходы от имущества, а новый хозяин приобретает это право.

Обычно форма соглашения включает:

Преамбулу. Она отражает название и тип документа, перечисляет стороны соглашения, содержит дату и упоминание об основном документе;
Основная часть касается предмета соглашения и условий, подлежащих замене;
Заключительная часть включает реквизиты сторон, упоминание, что они согласны с изменениями, дату и подписи.

При составлении документа всегда учитывайте нюансы изменений. Каждый конкретный случай может потребовать определенных правил.

Образец дополнительного соглашения

Утвержденная форма дополнительного соглашения к договору аренды нежилого сооружения, а также любого помещения, либо целого здания отсутствует. В каждой конкретной ситуации оно может составляться по-разному.

Самое главное, чтобы документ отражал информацию о сторонах, главном договоре и изменяемых пунктах. Важна также дата составления и то число, с которого приложение к договору об аренде здания начинает действовать.

Когда вы указываете реквизиты сторон, необходимо вписать полные ФИО арендатора, а также арендодателя, адреса, по которым они зарегистрированы, и другие контактные данные. Если интересы собственника сооружения представляет доверенное лицо, оно должно предоставить доверенность, информация о которой вносится в приложение. В текст соглашения вносится информация о доверенном лице и его данные.

Суть изменений отражается в главной части приложения, в этой части содержатся ссылки на пункты договора, а также новые условия. В конце приложения должны быть инициалы сторон, их подписи. Юридические лица ставят печати. Составление приложения обычно не вызывает сложностей. Но в некоторых случаях стороны решают прибегнуть к помощи юристов.

Процедура регистрации будет такой же, как и в случае с договором аренды здания. Одна из сторон отнесет заявление и пакет документов в регистрирующий орган. Там необходимо предоставить:

Удостоверение личности;
Копию свидетельства о регистрации юридического лица;
Учредительные документы;
Выписку из реестра юридических лиц;
Документы, подтверждающие все полномочия лица, которое является представителем организации или учреждения;
Квитанцию об оплате государственной пошлины;
План земельного участка с расположенным на нем зданием;
Доверенность, заверенную у нотариуса, если заявитель представляет одну из сторон;
Несколько экземпляров приложения.

Видео:5.2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договораСкачать

Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении порядка, условий и сроков внесения арендной платы

Тематика документа: Соглашение Файл текстовой версии: 8,6 кб г. ________________ «___»________ ___ г. _______________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», (Ф.И.О. или наименование)в лице ___________, действующего на основании ___________, с одной стороны,и ____________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», (Ф.И.О.

или наименование)в лице __________________, действующего на основании ________________, сдругой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение (далее -«Допсоглашение») о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОПСОГЛАШЕНИЯ 1.1. В дополнение к договору аренды от «___»________ ___ г.

N __следующего имущества: _____________________________________________ стороны (наименование, индивидуализирующие признаки)согласились изменить порядок, условия и сроки внесения арендной платы наусловиях настоящего Допсоглашения (далее соответственно — «арендная плата»и «имущество»).

1.2.

Порядок, условия и сроки, установленные статьями ___, ___, ___ договора аренды N ___, не подлежат применению сторонами с момента заключения настоящего Допсоглашения.

1.3. Стороны применяют следующий порядок и сроки внесения арендной платы:

в течение ___ дней с момента заключения настоящего Допсоглашения Арендатор перечисляет на счет, указанный Арендодателем, ____ процентов арендной платы за месяц (квартал, полугодие и т.д.) в качестве гарантийной суммы;

_____ числа каждого (первого, второго и т.д.) месяца (квартала, полугодия и т.д.) Арендатор перечисляет на счет, указанный Арендодателем, ____ процентов арендной платы вперед (или за истекший период);

___________________________________________________________. (иной порядок с учетом абз. 2 п. 1 и п. 2 ст. 614 ГК РФ)

1.4. Стороны применяют следующие условия внесения арендной платы:

при условии ____________________ Арендатор перечисляет (или передает) Арендодателю ____ процентов арендной платы за месяц (квартал, полугодие и т.д.);

при условии ____________________ Арендатор удерживает арендную плату в размере ________________, но не более __ процентов арендной платы;

___________________________________________________________. (иные условия с учетом абз. 2 п. 1 и п. 2 ст. 614 ГК РФ)

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

2.1. Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, переданного в пользование, если эти недостатки препятствуют обычному использованию его по назначению, в согласованных сторонами порядке, условиях и сроках, в случае если эти недостатки существовали при заключении Допсоглашения и не были и не могли быть известны Арендатору.

2.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию имуществом, в согласованных сторонами порядке, условиях и сроках, в случае если Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении Допсоглашения.

2.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с нарушением согласованных сторонами порядка, условий и сроков в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

2.4. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

3. ФОРС-МАЖОР

3.1.

Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Допсоглашению, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Допсоглашения в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например: землетрясение, наводнение, пожар, теракт, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

3.2. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее ______ календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.

4. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

4.1. Все возможные споры, вытекающие из данного Допсоглашения, стороны будут разрешать путем переговоров.

4.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящее Допсоглашение заключено в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

5.2. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Допсоглашением, стороны будут руководствоваться договором аренды N ___ и действующим законодательством Российской Федерации.

6. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: _____________________________________________

Арендатор: ________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель Арендатор _____________________ ____________________ (М.П.) (М.П.)

Акт
Анкета
Аттестат
Ведомость
Возражение
Выписка

График
Декларация
Доверенность
Жалоба
Журнал
Завещание

Записка
Заявка
Заявление
Извещение
Инструкция
Иск

Карта
Карточка
Квитанция
Контракт
Накладная
Опись

Отказ
Перечень
Письмо
План
Положение
Поручение

Претензия
Приказ
Протокол
Разрешение
Расписка
Распоряжение

Сведения
Свидетельство
Сертификат
Смета
Соглашение
Справка

Табель
Требования
Уведомление
Устав
Характеристика
Ходатайство

Видео:Дополнительное соглашение к договору | Образцы заполненияСкачать

Как изменить договор аренды

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору) с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
При изменении условий договора составляется дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г.

N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

https://www.youtube.com/watch?v=GLSo3XSqPJE

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

условия договора существенно нарушились другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

https://www.youtube.com/watch?v=_Jts1-Qv4Ks

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком не было доказано в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Видео:Как составить соглашение о продление договора аренды квартирыСкачать

Топ 5 главных правил изменения договора аренды — Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

После достижения консенсуса и подписания договора сторонами, внешние условия часто меняются, и арендатор или арендодатель обращаются к друг другу с предложением об изменении договора аренды.

Но останется ли ранее составленное соглашение в силе или потребуется заключение новой сделки? Для того чтобы вы точно знали ответ на данный вопрос, мы расскажем о 5 необходимых правилах внесения изменений в договор аренды.

Главным правилом является согласование внесения изменений в соглашение с противоположной стороной.

Проект изменения условий договора аренды должен быть подготовлен и направлен в виде оферты, то есть предложения внесения конкретных изменений в текст договора, либо исключения ряда положений из него.

Поэтому первое, что необходимо сделать, это четко определить те правки, которые вам требуется внести.

Далее, важно проанализировать юридические последствия, которые та или иная фраза в себе несет.

Потому как закрепление в тексте договора неоднозначных формулировок может влечь за собой злоупотребление правом со стороны контрагента.

В связи с этим, компаниям следует воспользоваться юридическими консультациями. Юрист закрепит точные и четкие формулировки, которые помогут избежать споров в суде.

https://www.youtube.com/watch?v=Fea_ZwkAGgw

Следующим шагом в процедуре внесения изменений в договор аренды является согласование текста правок (оферты) с контрагентом. Это может быть выполнено путем назначения личной встречи, на которой стороны одобрят правки и подпишут соглашение об изменении договора аренды.

Также акцепт, или иными словами — одобрение правок другой стороной, может быть направлен электронным письмом или обычной почтой (в зависимости от того, какой способ связи между арендатором и арендодателем установлен в договоре).

Следует отметить, что другая сторона по договору не всегда согласна с изменением его условий, поэтому, в соответствии с принципом ГК РФ о свободе договора, она может отказаться от утверждения вносимых вами правок.

Иным вариантом развития событий может быть встречное предложение об изменении текста предложенных правок. Таким образом, руководствуясь указанным выше принципом, вы, в свою очередь, можете:

Отказаться от них.
Предложить дальнейшее их преобразование.
Принять их.

В итоге, если арендатор и арендодатель по договору аренды пришли к консенсусу, то изменение договора аренды оформляется подписанием дополнительного соглашения, которое после вступления в юридическую силу становится неотъемлемой его частью.

Следующим важным этапом, вытекающим из описанной выше процедуры, является обязанность, в соответствии с законом, оформить внесение дополнений в договор аренды в надлежащей форме. Так, в силу статьи 452 ГК РФ, дополнительное соглашение к договору об изменении его отдельных положений должно быть заключено в той же форме, в какой и непосредственно сам договор.

В качестве примера к описываемому правилу можно привести случай, когда сторонами договора аренды являются юридические лица. В этой ситуации они обязаны закрепить внесение изменений в него в письменной форме.

Однако, из общего правила предусмотрена оговорка о том, что правовыми актами или обычаями может быть закреплен иной порядок внесения изменений.

Поэтому, субъектам предпринимательской деятельности, в данном случае целесообразно обращаться за юридическими услугами для юридических лиц.

Обладая специальными знаниям и опытом, юрист сможет выявить применимые нормы и помочь внести дополнения в договор аренды без нарушения норм права.

Таким образом, резюмируя, нужно отметить, что заключать договор аренды и внесение изменений в него стоит в письменной форме.

Такой способ оформления взаимных прав и обязанностей помогает предотвратить злоупотребления правом со стороны контрагента, а также защитить свои права и обязанности в суде.

Более детально о важности заключения договора аренды в письменной форме читайте в нашей статье.

Помимо воли сторон по договору аренды, обстоятельствами, которые могут быть катализатором изменения договора аренды, являются существенные перемены внешних обстоятельств, при которых изменяемое соглашение:

Было бы заключено на иных условиях.
Не заключалось бы совсем.

Поэтому, если цены на рынке недвижимости резко упали из-за кризиса, а вы арендуете имущество по рыночной стоимости, сформированной до наступления негативных обстоятельств, то в таком случае целесообразно и правомерно будет направить оферту арендодателю об изменении цены договора аренды.

ГК РФ предусматривает правило: для заключения договора, сторонам необходимо достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора. Помимо этого, оно должно быть закреплено в надлежащей форме. В связи с этим, важно знать какие положения договора являются существенными, а какие нет.

Для каждого вида договора аренды предусмотрен свой особый перечень существенных условий. Например, положение о сроке в договоре аренды достаточно легко изменить, однако, как быть с предметом договора?

При изменении предмета договора аренды земельного участка важно четко закрепить индивидуализирующие признаки нового арендуемого объекта. В противном случае, при отсутствии таких данных, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, существенное условие о предмете является несогласованным, а договор незаключенным.

https://www.youtube.com/watch?v=-j2ScIQd43M

Говоря о порядке изменения договора аренды нежилого помещения, следует отметить, что законодательство предусматривает в этой сфере особые правила. Если арендатора или арендодателя не устраивает положение об оплате, и один из них хочет его поменять, то в данном случае, важно знать, что:

В соответствии со статьей 654 ГК РФ размер арендной платы договора аренды зданий и сооружений является существенным условием. Поэтому он обязательно должен быть согласован и закреплен в тексте договора аренды.
В силу пункта 3 статьи 615 ГК РФ положение об оплате может меняться не чаще одного раза в год. Однако, следует отметить, что данная норма является общей. Так, законодательно могут быть предусмотрены специальные нормы, устанавливающие иной срок, в течении которого такое положение не может быть изменено.

Однако, важно подчеркнуть, что в соглашении можно установить порядок изменения арендной платы. Таким образом, алгоритм ее изменения будет оговорен заранее. Это поможет снизить затраты времени на процедуру согласования, так как консенсус в этом вопросе будет достигнут заранее.

По общим правилам ГК РФ, стороны могут не закреплять размер арендной платы и сроки ее внесения.

Если договором аренды не предусмотрен порядок оплаты аренды, то считается, что стороны закрепили положения, применяемые при найме аналогичного имущества в схожих обстоятельствах.

Но сторонам все же стоит быть уверенными в том, что они не удаляют из договора существенные условия. Поскольку специальными нормами, как описывалось выше, установлено, что для договора аренды зданий и сооружений цена является существенным условием.

Изменение сторон в договоре аренды также имеет место быть в сфере предпринимательской деятельности. Ярким примером является перемена арендатора ввиду правопреемства при объединении нескольких юридических лиц.

Если арендатор и арендодатель договорились и предусмотрели в тексте договора право выкупа арендуемого имущества, то такое положение будет являться существенным условием.

Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Поэтому, если договором предусмотрено, что арендуемое имущество подлежит выкупу, то порядок перехода права собственности, внесения выкупной цены должны быть детализированы и закреплены в тексте соглашения.

Передумав совершать куплю-продажу имущества, арендатор и арендодатель должны совсем исключить упоминание об этом из договора аренды. Более детально об аренде с правом выкупа читайте в нашей статье.

Таким образом, при внесении изменений в договор аренды, предпринимателям целесообразно обратиться к юридическим компаниям.

Ведь для того, чтобы соблюсти все множество требований и правил, содержащихся не только в нормативных актах, но еще и в обычаях оборота, необходимо обладать специальными знаниями в области права.

В связи с этим, юрист поможет избежать больших затрат, которые могут возникнуть из-за ошибок, допущенных при изменении договора аренды.

Помимо указанных ранее правил, важно, чтобы внесение дополнений в договор аренды производилось правомочным на то лицом. Поэтому, от каждой организации – стороны по договору, для подписания дополнительного соглашения должны быть направлены представители, в полномочия которых входит заключение такого рода сделок от имени юридического лица.

Данные полномочия могут быть предоставлены доверенностью – например, если представителем является специалист в рамках оказания юридической услуги. Иным примером в данном случае может являться генеральный директор, который имеет право действовать от лица организации без доверенности.

Таким образом, при установлении факта внесения изменений в договор аренды неуполномоченным на то лицом, арбитражный юрист контрагента или иного заинтересованного лица сможет оспорить данный документ в суде.

Исходя из анализа судебной практики можно заключить, что при внесении изменений в договор аренды, стороны часто пренебрегают обращением к юридическим компаниям. Данная халатность влечет серьезные финансовые потери, что непосредственно влияет на основной вид деятельности компании.

https://www.youtube.com/watch?v=rX18p7QLUXo

Наша компания предлагает широкий перечень услуг, которые помогут избежать упомянутых выше негативных ситуаций, например, таких, как взыскание аренды. Компетентные специалисты Юридической компании «Хелп Консалтинг» могут: