Уведомление собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение о переводе из жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение в г. Краснознаменск Московской области

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2021 году: пошаговая инструкция, стоимость перевода

Собственники недвижимости сталкиваются с ситуациями, когда нужно часть нежилых помещений перевести в жилые, добавить площади в общежитии, сделать постройку на дачном участке.

До регистрации изменений в Росреестре необходимо получить разрешение от компетентных органов. Если этого не сделать, может быть наложено административное наказание, поскольку жить в нежилых помещениях запрещено.

Поэтому стоит разобраться как перевести нежилое помещение в жилое, в какой орган нужно обращаться, какие документы подготовить.

Что такое жилое и нежилое помещение?

Под жилым помещением понимают изолированную недвижимость, в которой гражданин может проживать постоянно. Оно должно соответствовать санитарным нормам и техническим требованиям.

Жилым имуществом признают:

• жилой дом (например, частный дом), его часть ;
• квартиру, часть помещения;
• комнату.

Жилье можно сдавать в наем. Собственник вправе получить регистрацию по адресу нахождения имущества.

Остальные объекты являются нежилой недвижимостью. К ней относят торговые базы, магазины, офисные помещения, цеха, прочее имущество. Такую собственность сдают только в аренду. Прописку по адресу нахождения не оформляют.

При определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.

Отдельные моменты раскрываются в других нормативных актах:

Таким образом, процесс смены статуса нежилой недвижимости четко регламентируется требованиями законодательства из нескольких областей права.

Условия перевода помещения из нежилого в жилое

Для перевода нежилого имущества в жилое, необходимо выполнить определенные условия.
Статус имущества меняют при наличии следующих обстоятельств:

• объект является собственностью заявителя;
• сособственники согласились на изменение статуса имущества;
• наложен залог, арест;
• есть долги по коммунальным услугам;
• выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
• имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
• объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
• перевод не повлечет опасность для жильцов;
• к помещению имеется свободный проход через подъезд.

Пример 1. Образовательное учреждение обратилось в суд с иском о переводе нежилых помещений в жилые. Суд вынес отрицательное решение.

Мотивировал его тем, что собственником имущества является не образовательная организация, а субъект РФ.

Департамент имущественных отношений отказал в согласовании смены статуса недвижимости (Постановление ФАС ДВО от 28.05.2010 года № Ф03-2872/2010 по делу № А51-12554/2009).

Пример 2. М.А. Савельев обратился в суд с целью обжалования отказа администрации г. Вологда в переводе нежилого помещения в жилое. В ходе разрешения спора было установлено, что имущество находится на техническом этаже жилого дома, к нему нет доступа при помощи лифта.

Вместе с тем есть возможность воспользоваться лестницей с предыдущего этажа. Поэтому комбинированная схема доступа не противоречит постановлению № 47. Кроме того, в составе конструкции имущества имеется водопровод, отопительная система, канализационная сеть, электричество, вентиляция.

Эти условия позволяют комфортно проживать в помещении. Студия построена как квартира в соответствии со строительными и санитарными нормами. На основании данных обстоятельств суд удовлетворил требования М.А. Савельева (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30.05.

2012 года № 33-2080/2012).

Важно знать! Будущее жилье не должно находиться в аварийном состоянии. Если нежилое имущество способно причинить вред здоровью человека, перевод в жилое помещение не разрешен.

https://www.youtube.com/watch?v=Fuw01e0pmJM

Если дом построен на земле в садовом товариществе, для смены статуса имущества потребуется выяснить категорию назначения участка. Он должен использоваться в качестве дачи, подсобного личного хозяйства или отведен под индивидуальное жилищное строительство.

Ограничения для перевода

Не каждое нежилое помещение разрешено переводить в жилое, существуют ограничения.

Компетентные органы отказывают в следующих ситуациях:

• недвижимость расположена не на жилом участке, нет коммуникаций;
• имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
• есть утечки воды, используемой в быту;
• отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.

Пример 3. Предприниматель обратился в суд с требованием перевести нежилое имущество в жилое. Судья установил, что принадлежащая истцу недвижимость была реконструирована под торговый центр.

Вход в помещения для проживания осуществляется через помещения общественного назначения. Требуется сделать отдельный вход, поэтому в иске было отказано (Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.

2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Нужно знать! Если имущество находится в аренде, залоге, собственник получит отрицательное решение. При приобретении нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю следует убедиться в юридической чистоте сделки.

Процедура перевода

Процедура смены статуса имущества на жилое включает действия по переоборудованию и сбору документов. Она занимает не менее двух месяцев.

Куда обращаться?

Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.

Какие документы необходимо подготовить?

В соответствии с ЖК РФ потребуется заполнить заявление. В каждом субъекте РФ утверждается свой бланк документа.

Обращение должно содержать следующую информацию:

• наименование собственника (ФИО для гражданина) и контактные данные;
• об объекте недвижимости;
• о документе на право собственности;
• просьбу выполнить перевод нежилого помещения в жилое;
• список приложений;
• число и подпись.

Скачать образец заявления в орган местного самоуправления

К заявлению прикладывают пакет документов:

• оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
• технический план;
• проектную документацию по перепланировке или переустройству, если необходимо провести эти работы;
• поэтажный план здания.

Компетентные органы дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.

После подачи бумаг рассмотрением заявления занимается специальная комиссия. Срок составляет 45 дней. Затем обратившемуся лицу направляют положительное или отрицательное решение.

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Рассмотрим, какие действия необходимо выполнить собственнику, чтобы сменить статус нежилой недвижимости на жилую.

Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку

Если недвижимость не соответствует требованиям санитарных, эпидемиологических и противопожарных правил, необходимо будет проводить перепланировку. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, следует провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества

Перед проведением работ потребуется обратиться в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Сотрудник примет документы и выдаст решение через 45 дней.

Шаг 3. Выполнение перепланировки

Далее собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимается специальной комиссией с составлением акта.

Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

После выполнения перепланировки и получения акта следует пригласить кадастрового инженера для оформления технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на имущество.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.

https://www.youtube.com/watch?v=Kr-MfGijmCE

Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:

Субъект правонарушения	Наказание
граждане	штраф от 500 до 1 000 руб.
должностные лица	штраф от 1 000 до 2 000 руб.
предприниматели	штраф от 1 000 до 2 000 руб.;приостановление деятельности до 90 суток.
юридические лица	штраф от 10 000 до 20 000 руб.;приостановление деятельности до 90 суток.

На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отрицательное решение выносится в следующих случаях:

• представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
• документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
• собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
• предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона

Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

В решении об отказе уполномоченный орган указывает основания отказа со ссылкой на ЖК РФ. Документ направляют заявителю в течение трех дней.

Пример 4. С.А. Панфилов обжаловал в суде отказ в переводе нежилой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение фирмы «ИИИ» о признании помещения надземным этажом. Исследовав материалы дела, судья установил, что имущество находится в подвальном и цокольном этажах.

В соответствии с постановлением № 47 в таких помещениях проживать нельзя. Суд посчитал, что заключение фирмы «ИИИ» не является документом компетентного органа. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении требований (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 года по делу № 33-3394/2013).

Что делать, если заявителю отказали в переводе?

Если собственнику отказали в смене статуса имущества, он вправе обжаловать отказ в судебной инстанции. Подать заявление нужно в течение трехмесячного срока с момента получения отрицательного решения.

В какой суд нужно подавать документы?

Если собственником помещения является гражданином, подавать документы нужно в районный или городской суд. Предприниматели и организации обжалуют отказ через арбитражный суд.

Как составить исковое заявление?

Собственнику необходимо заявить требование о признании решения об отказе необоснованным.

В заявлении указывают следующую информацию:

• сведения о заявителе и ответчике;
• данные об имуществе;
• ссылки на нормы закона, которые нарушены муниципальным органом;
• перечень подтверждающих документов;
• дату и подпись.

Скачать образец искового заявления в суд

К заявлению прикладывают документы:

• копию иска для ответчика;
• документ о праве собственности на имущество;
• план помещения;
• поэтажный план здания;
• проект переустройства и перепланировки;
• решение об отказе;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Если в деле будет участвовать представитель собственника, следует приложить доверенность. Стоимость рассмотрения спора в суде установлена НК РФ. Госпошлина для граждан составляет 300 руб., для организаций — 2 000 руб.

Рассмотрение спора и вынесение решения

Районный судья рассматривает дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости по процедуре административного производства, которая установлена КАС. Арбитражные суды руководствуются правилами рассмотрения споров об оспаривании ненормативных правовых актов в рамках АПК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=nwfklnmuCVM

Стороны приглашаются в судебное заседание. В случае необходимости привлекают третьих лиц и свидетелей. После исследования материалов по делу выносится решение.

Действия заявителя после получения положительного судебного решения

Если суд признает отказ муниципального органа необоснованным, документы о смене статуса имущества должны будут рассмотрены заново с учетом мотивированного мнения судьи. Специалисты муниципалитета обязаны будут устранить допущенные нарушения и выдать новое решение. На основе него собственник проведет перепланировку и узаконит статус жилого помещения в кадастровой палате и Росреестре.

Согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме): образцы 2021 года

С июня 2019 года для перевода квартиры в нежилое помещение согласие собственников остальных квартир требуется в обязательном порядке, а отражается оно в протоколе общего собрания. Рассмотрим, можно ли обойтись без согласования, от кого нужно брать согласие, как все правильно оформить и какие документы понадобятся для перевода.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Возможен ли перевод в нежилое без согласия собственников?

Обойтись без согласия собственников не получится. Если квартира в долевой собственности, любая операция с ней требует согласования между всеми владельцами (ст. 246 ГК РФ). То же самое касается совместной собственности супругов: изменить статус жилья без согласия мужа или жены не получится, если оно приобретено с момента заключения брака.

Помимо согласия владельцев недвижимости в общей собственности, требуются и другие согласия:

1. От собственников примыкающих квартир.
2. От жильцов-собственников недвижимости в многоквартирном доме.

Примечание: согласовывать перевод жилья в нежилое помещение с соседями не придется лишь в том случае, если это частный жилой дом. Там требуется только согласие всех собственников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Согласие собственников на перевод в нежилое

Собственниками считаются граждане, имеющие право собственности на долю. С ними нужно согласовывать все изменения в квартире вне зависимости от размера долей. Согласия составляются от каждого в простой письменной форме, но подлежит нотариальному удостоверению.

Совет юриста: в регионах бывают свои образцы заявлений о переводе статуса жилого помещения в нежилое. Совладелец может выразить согласие на процедуру сразу в заявлении, если это предусмотрено формой. Обычно подписи всех собственников ставятся в конце. Тогда отдельный документ оформлять не придется.

и образец согласия

Документ должен содержать следующие сведения:

1. Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные собственника, дающего согласие.
2. Ф.И.О., адрес, паспортные данные второго владельца, который будет заниматься процедурой.
3. Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
4. Выражение согласия на перепланировку и изменение статуса помещения.
5. Дата составления и подпись.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Согласие соседей примыкающих квартир

Ст. 23 ЖК РФ требует оформление согласий всех собственников квартир, у которых есть смежные стены с жильем, переводимым в нежилое помещение: сбоку, сверху, снизу. Если недвижимость расположена не на первом этаже, понадобится разрешение собственника нежилого помещения снизу.

Примечание: перевести жилье в нежилое помещение можно, если оно находится на первом этаже. Перевод объектов на верхних этажах допускается, если расположенные ниже квартиры являются нежилыми. Если хотя бы один владелец откажется подписывать согласие, перевести помещение в нежилое не получится.

Согласие собственников квартир в МКД

Это согласие оформляется по результатам общего собрания и отражается в протоколе. В дальнейшем он понадобится для администрации при рассмотрении документов от владельца жилья, статус которого меняется.

https://www.youtube.com/watch?v=KiqunKaQFC0

Чтобы согласовать вопрос перевода с жильцами, нужно соблюдение ряда условий, при которых результаты собрания считаются положительными:

1. Если в доме два подъезда и более, для кворума нужно: от 2/3 числа собственников подъезда, в котором расположено переводимое жилье. И минимум 50% , которыми обладают владельцы примыкающих помещений. Обязательно наличие минимум 50% от участников собрания для принятия решения.
2. Если в доме один подъезд, для кворума необходимо минимум 2/3 от общего количества участников собрания, и от половины , которые принадлежат владельцам примыкающих квартир. Решение принимается большинством от общего числа собравшихся (п. 1.2. ст. 46 ЖК РФ).

Обратите внимание! Согласно ст. 48 ЖК РФ, количество собственников подсчитывается с учетом площади их квартир. Например, если жилье площадью 70 кв.м., у владельца 70 . Но чаще всего все высчитывается в процентном соотношении по принципам кворума.

и образец протокола

Чтобы протокол приняли в администрации, в нем должны быть полные сведения о собрании и жильцах:

1. Адрес дома, номер документа, место проведения собрания.
2. Площадь жилых и нежилых помещений.
3. Количество квартир и собственников.
4. Повестка дня: проведение реконструкции, переустройства, перепланировки, перевод жилого помещения в нежилое.
5. Ф.И.О., адреса участников.
6. Количество «за» и «против».
7. Подписи председателя и секретаря собрания.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы для перевода жилого помещения в нежилое

До июня 2019 года собственникам квартир, переводящихся в нежилые, достаточно было представлять в администрацию заявления, правоустанавливающие документы, поэтажные планы, проекты перепланировки, планы помещений с техническим описанием.

Теперь, помимо перечисленного выше, нужно подавать и:

• протокол общего собрания;
• согласия всех собственников примыкающих помещений;
• согласия владельцев долей в праве собственности.

Важно! Согласие собственников примыкающих квартир можно оформить и в одном документе. Некоторые соседи пытаются хитрить и наживаться, и просят в обмен на подпись деньги. К сожалению, к ответственности за это привлечь нельзя. Даже по ст. 163 УК РФ ответственность наступает только при вымогательстве, сопряженном с применением насилия, угроз и иных противоправных действий.

Сколько стоит согласие жильцов на перевод в нежилое помещение?

Все разрешения по умолчанию оформляются бесплатно: как от владельцев примыкающего жилья, так и от остальных собственников. Человек, занимающийся переводом, должен оплатить только расходы на доставку уведомлений, в среднем выходит 5 000-10 000 р.

Если квартира в долевой собственности, понадобится нотариальное согласие от каждого собственника. Один экземпляр стоит от 1 000 р.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли обойтись без протокола общего собрания? Теоретически возможно, но практически – нет. Если переводится квартира, в любом случае владельцу придется проводить перепланировку или переустройство, затрагивая общедомовое имущество: например, для обустройства отдельного входа. Без учета мнения остальных собственников проводить работы по закону нельзя.

Хотел открыть магазин продуктов в МКД, согласие жильцов не получил, многие против. С этим можно что-то сделать? Нет. Без разрешения собственников других квартир по результатам общего собрания нельзя перевести отдельное помещение в нежилое и сделать перепланировку.

Обязательно ли 100% согласие собственников многоквартирного дома, если я собираюсь перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение? Нет. 100% нужно лишь в том случае, если в результате перепланировки будет уменьшено общее имущество МКД, затронуты несущие конструкции. Или при пристройке на прилегающем земельном участке. В остальных ситуациях достаточно большинства .

Собираюсь открыть хостел на первом этаже МКД, нужно перевести квартиру в нежилое. ТСЖ разрешало это сделать. Нужно ли мне получать согласие собственников остальных квартир, или необязательно? Да, нужно. Без остальных владельцев обойтись не получится. У меня квартира в долевой собственности, по ½. Я не знаю, где второй владелец, давно с ним не общаюсь.

Можно ли перевести жилье в нежилое без его участия? Нет. Согласие второго собственника обязательно, если он не признан пропавшим без вести. Придется искать его.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Согласие собственников жилья при переводе квартиры в нежилой фонд обязательно. Оно требуется как от совладельцев, так и от владельцев примыкающих помещений, а также от собственников МКД.
2. Согласие составляется в письменном виде. Если оно оформляется от собственников МКД, все отражается в протоколе общего собрания.
3. Получением согласий должен заниматься гражданин, который планирует изменение статуса жилья. На него возлагается вся процедура и сопутствующие расходы.

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2021 году

/ Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Просмотров 622

Жилищные права требуют соблюдения. Недопустимо чтобы владельцы квартир страдали от громкой музыки, ночного шума, запахов, антисанитарии, ругани и дворовых драк.

Зачастую это происходит после открытия кафе, клуба, магазина или мастерской на первом этаже дома. Правительство РФ отреагировало на жалобы жильцов – в 2019 году вступил в силу новый порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд.

В частности, появился пункт о согласии жильцов МКД на открытие коммерческих объектов в доме.

https://www.youtube.com/watch?v=DfT25xxRb-c

Как действует новый порядок, нужно ли запрашивать согласия всех жильцов дома? Каковы форма и содержание, а также что делать предпринимателю в случае несогласия жильцов? Разберем основные моменты нововведений.

Что это такое?

Прежде всего выясним, что такое согласие?

Современный перевод жилого помещения в нежилое преследует коммерческую цель. На месте бывшей квартиры могут открыть магазин, игровой салон, клуб и прочие заведения. Логично что это изменит порядок использования жилья, потребует строительства входа, расширения окна, работ с фасадом и т.д. Что в свою очередь затронет интересы жильцов дома.

С 9 июня 2019 года действуют изменения в процедуре перевода жилых помещений в коммерческие объекты. Обязательное условие – согласие от собственников квартир в доме.

Согласием считают одобрение со стороны жильцов на изменение статуса жилого помещения. Давая ответ, собственники соглашаются с «соседством» с торговой точкой или офисом.

Причем тот, кто хочет перевести жилье в нежилое помещение, уведомляет жильцов о характеристиках объекта. Например, заранее сообщает, что желает открыть магазин у дома или парикмахерскую. И если потом он откроет другой объект, например, магазин разливных напитков – ему не потребуется заново собирать голоса. Эти нюансы в законе, к сожалению, еще не учтены.

Нужно ли согласие:

Голосование по поводу изменения статуса жилья проводится между жителями многоквартирного дома. Однако принять участие в общем собрании собственников (ОСС) могут далеко не все. Разберем, чей голос учитывают, а кто не имеет право влиять на процедуру.

Собственников

Собственник – это юридический владелец квартиры в МКД. Считается, что ему принадлежит определенная квартира на основании правоустанавливающего документа (например, договора купли-продажи или свидетельства о праве на наследство).

Собственники жилых помещений в доме принимают участие в ании. Они отдают или не отдают голос в пользу смены статуса жилья.

По новым правилам, если в доме 1 подъезд – для перевода достаточно получить от⅔ с жильцов подъезда.

Если подъездов больше, действуют иные условия (одновременно):

• собрать не менее 50% + 1 от всего МКД;
• присутствие собственников с более чем ⅔ указанного подъезда.

В силу ст. 48 ЖК РФ, подсчет ведется не по числу собственников в квартире, а исходя из площади их жилья. Скажем, владелец 3-комнатной квартиры (65 кв. метров) имеет 65 , а трое совладельцев 1-комнатной (34 кв. метра) – 34 голоса. Иногда для удобства считают в процентном соотношении – принцип кворума.

Пример:

Председатель ТСЖ приглашала жильцов на общедомовое собрание по вопросу перевода жилья в нежилое помещение. Она пришла в квартиру № 57, где проживали муж, жена и брат жены. Согласно документам, жилье принадлежало супругам, а брат имел прописку и не был собственником. Следовательно, ать «за» или «против» он не может, а супруги могут.

Еще один нюанс, когда перевод допускает реконструкцию, перепланировку и прочие переустройства. Как правило, задействуют общее имущество дома, например – часть земельного участка рядом со зданием. Тому, кто планирует такое переустройство, нужно получить не ⅔ , а 100% одобрение собственников МКД (в силу – ст.51 ГрК РФ).

Соседей

Соседи, чьи квартиры примыкают к целевому жилому помещению, должны дать отдельное согласие – об этом сказано в пп. 7. п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Сюда относят жильцов справа, слева, с верхнего и нижнего этажа (если таковые есть). Основной критерий – общая стена с переводимым в магазин помещением.

Если изменяют статус помещения на втором этаже, а снизу уже расположено нежилое помещение – нужно согласие его собственника.

Допустимо чтобы владельцы примыкающих квартир вообще не участвовали в ОСС, если кворум набрался и без их . Но письменное согласие от них обязательно. По сути, это отдельное согласие – от него зависит судьба процедуры. При отказе хотя бы одного соседа – перевод невозможен!

Пример:

ООО выкупила жилые помещения в МКД и хотела открыть продуктовый магазин у дома. Казалось, никто из жильцов не против, тем более что им пообещали облагородить придомовую территорию.

Однако нашлась одна бабушка из соседней квартиры справа. Она была категорически против открытия магазина. Никакие уговоры представителей ООО не помогали, от денег бабушка отказывалась.

Ситуация зашла в тупик, открытие магазина не состоялось.

Совладельцев жилого помещения

В случае с общедолевой собственностью на квартиру жилье принадлежит нескольким гражданам. Каждый из них имеет документ о регистрации права собственности – на основании этого документа они могут высказаться на общедомовом собрании.

https://www.youtube.com/watch?v=KUbmVT4Rpjo

Обычно это происходит так: совладельцы квартиры дают письменное согласие в пользу одного из них, а выбранный собственник голосует «за» или «против».

Арендаторов, нанимателей

Кто не может ать, так это арендаторы – лица, заключившие договор найма жилого помещения и проживающие в нем с согласия собственника. Влиять на общедомовые вопросы они не могут.

Аналогично и в случае с нанимателями – нуждающиеся лица, проживающие в социальной квартире по договору с муниципалитетом.

Пример:

Краснов сдал 2-комнатную квартиру семейной паре, а сам уехал в другой город. Вскоре объявили о собрании собственников жилья – на повестку дня выносился вопрос о переводе квартиры в нежилое помещение под салон красоты.

Квартиранты посчитали, что могут принять участие в ОСС, но их не допустили до ания. На решение вопроса должен явиться Краснов – собственник квартиры.

Учитывая его отъезд, заседание прошло без Краснова, поскольку кворум и так набрали.

Как правильно составить согласие на перевод жилого помещения в нежилое

Итак, мы выяснили, что согласие нужно от соседей-собственников. Образца документа пока не предусмотрено. Согласие оформляют в свободной форме. Обычно разносят готовые бланки, куда нужно вписать личные данные и обозначить решение. Об этом – ниже.

Форма и содержание

Собственнику, который хочет превратить квартиру в коммерческий объект, нужно добиться согласий двух типов:

• от собственников МКД – в форме протокола общего собрания владельцев, оформляется по регламенту (см. ниже);
• согласие от соседей примыкающих квартир – письменный документ в свободной форме.

Нас интересует согласие соседей. Разберем, что может включать содержание документа:

• центр листа А4 с названием – «Согласие на…».
• город, дата составления;
• ФИО собственника, кто дает согласие, адрес МКД, сведения о праве собственности на квартиру (№ документа, дата выдачи);
• ссылка на положения ст. 40 ЖК РФ (пример);
• согласие на перепланировку или переустройство придомовой территории с целью открытия коммерческого объекта;
• личная подпись (с расшифровкой).

Обратите внимание, что согласие дает собственник или его представитель – по доверенности. Супруг, мать, отец или арендатор жилья не имеют права голоса и не могут писать согласие от имени собственника.

Нужен ли протокол общего собрания жильцов?

Уже с 9 июня 2019 года, вместе с документами на перевод жилого помещения в нежилое нужно прикладывать протокол общего собрания жильцов. Без него заявку даже не рассматривают.

В силу ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ, лестницы, подвалы, чердаки, межэтажное пространство, лифтовые шахты и придомовая территория – это общее долевое имущество жильцов. Если переустройство затрагивает эти объекты, требуется разрешение от собственников жилья в доме. Для этого проводят ОСС, на котором присутствуют все желающие владельцы квартир.

Закон допускает заочный референдум – когда на собрании присутствуют не менее 50% от общего числа всех собственников квартир в доме. Если кворум не наберут, ание не проводится. Основная суть заочного референдума – передать письменные ответы владельцев жилья по указанному адресу. Решение оформляют в виде «за», «против» или «воздержался».

Председатель или секретарь ТСЖ (УК) составляет две копии протоколов и бюллетеней для ания – один экземпляр уйдет в жилищный орган, а второй передадут заявителю для обращения в администрацию. Разумеется, если не хватит, ни о каком переводе помещения в статус нежилого не может идти и речи.

Как перевести квартиру без согласия?

Раньше еще встречались нарушения, в обход правил – новый ФЗ № 116 их устранил. Теперь перевести жилье в нежилое помещение без согласия собственников дома никак нельзя. Особенно без протокола ОСС, где решается судьба общедомового имущества.

Как решить проблемы с жильцами МКД:

1. Подготовьте подробный проект переустройства, распишите что нужно сделать, требуется ли задействовать общедомовую площадь, сколько займут работы, будут ли неудобства для жильцов и т.д.
2. Организуйте общедомовое собрание жильцов, пригласите тех, кто живет в подъезде (особенно соседей по первому этажу). Почти всегда возникают сложности: кого-то нет дома, другие на работе, у третьих нет времени, четвертые не ходят на собрания дома…
3. Расскажите о проекте реконструкции, узнайте мнение жителей – даже если у них возникнут претензии, вы сможете услышать их из первых уст. Разногласия придется решать оперативно, на месте.
4. Предложите несогласным свой вариант, например – взять на себя расходы по обслуживанию придомовой территории (высадить деревья, подрезать кусты, убирать мусор, обновить дорожку, встроить звукоизоляцию, поставить новые окна в подъезде).

Скорее всего, придется договариваться с кем-то индивидуально. Практика показывает, что несогласные с переводом есть в каждом доме. Если их квартиры находятся по соседству – переговоры затянутся. Легче, если соседи согласны и нужно заручиться более 50% на ОСС дома.

https://www.youtube.com/watch?v=aZZJCr8qDSQ

Если вы из числа владельцев квартир и не хотите, чтобы кто-то переводил соседнюю квартиру в магазин или кафе, не игнорируйте общедомовое собрание. Обязательно посетите ОСС в назначенный день.

Голосуйте так, как считаете нужным – необязательно соглашаться на все условия. Ну а если ваша квартира примыкает к исходной, можно просто не давать согласие.

Зная, что на месте жилья оборудуют парикмахерскую, хинкальную или кальянный клуб – вы вправе отказать.

Юридические новшества усложнили процесс перевода жилья в нежилые объекты. Сейчас, в числе прочего, требуют протокол собрания, согласия соседей. Не все знают, как быстро решить ситуацию в свою пользу.

Например, часто собирают согласия ⅔ собственников в подъезде, а по факту нужно столько же от жильцов всего дома. Или не знают, как организовать собрание в случае с тысячью квартирами в МКД. Обо всех нюансах с согласием вам расскажут юристы нашего сайта.

Обратитесь с вопросом, и вы получите ответ в кратчайшие сроки. Грамотная консультация позволит упростить решение проблемы, избежать риска и отказов.

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

1. Главное требование – наличие отдельного входа.
2. Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
3. Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
4. Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
5. Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
6. Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
7. Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
8. Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

• Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
• Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

1. Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
2. Получение письменного согласия от жильцов МКД.
3. Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
4. Строительные работы в натуре.
5. Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
6. Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод.

Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет.

Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

https://www.youtube.com/watch?v=_HQdN1UVjnA

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно.

Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

• ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
• паспортные данные владельца;
• номер квартиры;
• информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
• подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

• заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
• вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
• объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД.

Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

Как вам узнать, кто собственник квартиры? Выясните это в вашей УК, или в ТСЖ, или у председателя. Они обязаны предоставить эти данные в течение 5 дней со дня поступления запроса от инициатора собрания.

Управляющая организация ведет реестр собственников, в котором указаны не только контактные данные и фамилии, но и размер их доли на общее имущество МКД. А эти данные вам непосредственно нужны для ания.

Явка лиц, обладающих наибольшей долей, вам особенно выгодна для кворума (правомочие принимать решение).

Количество не равнозначно числу собственников, участвовавших в ании (ст. 48 ЖК РФ). Количество определяется размером принадлежащей собственникам доли в праве собственности на общее имущество. Таким образом, для кворума необходимо присутствие владельцев, обладающих долей на общее имущество более 50%.

Изменения в ЖК РФ от 29.05.2019 года установили, что собрание будет иметь кворум при наличии:

• Более 50% от общего числа , при этом 2/3 участников должны являться жителями подъезда, в котором находится переводимая квартира (от площади общего имущества подъезда).
• 2/3 от общего числа , если в доме один подъезд.

Одобрить перевод квартиры в нежилое помещение должно большинство не только среди жителей дома, но и среди жителей подъезда.

Оформление результатов собрания

Ваша задача – убедить присутствующих поддержать вас. Пригласите при необходимости юриста, проектировщика, которые ответят на вопросы и дадут пояснения. Озаботьтесь заранее заготовкой материалов по вашему вопросу, а также пустых бланков для оформления результатов собрания.

https://www.youtube.com/watch?v=nbv5zLYKKn8

Порядок проведения собрания:

• Из числа участников выбирается счетная комиссия (минимум один человек), секретарь, председатель. Эти же лица ставят подписи на протоколе.
• Собственники могут ать только при наличии паспорта и правового документа на квартиру, представители – по нотариальной доверенности.
• Очное ание проводится либо обычным поднятием рук, либо заполнением предварительно подготовленных бланков.

Решение собрания собственников оформляется в виде протокола.

Какие данные должны быть отражены в протоколе (Приказ от 28.01.2019 № 44/пр):

1. Дата документа, его номер (какое собрание по счету от начала календарного года).
2. Данные об инициаторе, председателе, членах счетной комиссии, секретаре (ФИО, номер квартиры, правовой документ).
3. Информация о присутствующих и приглашенных.
4. Вопросы, подлежащие обсуждению.
5. Место, где будет храниться протокол.
6. Приложения.

Скачать образец протокола собрания собственников МКД

В состав приложений входят: реестр собственников помещений, реестр оповещений о проведении собрания, копии доверенностей, решения лиц, участвующих в ании.

Протокол и решения собственников являются юридически значимыми документами, подлинники которых направляются в УК, ТСЖ или орган жилищного надзора при непосредственном управлении МКД в течение 10 дней после проведения собрания.

Если не набрался кворум – допускается повторное заочное собрание по этому же вопросу (поквартирный опрос).

Если не хватило положительных , проведите повторную попытку, измените направление деятельности. Пообещайте обустроить детскую площадку или провести иные улучшения в обмен на их голоса.

Шаг 3. Подача заявления на перевод в нежилое помещение

Документы, необходимые для подачи заявления в ОМС на перевод в нежилое помещение:

1. Правовой документ на квартиру.
2. План переводимого помещения с техническим описанием (обычно входит в состав проекта).
3. Технический паспорт дома (может быть запрошен в порядке межведомственного взаимодействия).
4. Проект.
5. Протокол общего собрания собственников МКД со всеми документами приложения.
6. Согласие от владельцев прилегающих помещений.
7. Заключение о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
8. Разрешения от органов, занимающихся контролем и охраной объектов культурного наследия, если дом – памятник архитектуры.
9. Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.

Скачать заявление перевода жилого помещения в нежилое (образец/бланк)

Срок рассмотрения документов – 45 дней.

В результате вы получите решение ОМС о переводе, содержащее требование в необходимости проведения работ по перепланировке, или отказ.

Причины для отказа (ст. 24 ЖК РФ):

1. Отсутствие необходимых документов.
2. Несоответствие Проекта требованиям законодательства.
3. Несоблюдение условий перевода.
4. Заявление подано в ненадлежащий орган.

Если работы по перепланировке не требуются, то ОМС направит решение о переводе в Росреестр. Это окончание процедуры.

При необходимости проведения строительных работ пора переходить к следующему этапу.

Шаг 4-5.  Строительные работы, проверка соответствия Проекту

Здесь необходимо отметить, что перепланировку следует проводить со строгим соответствием Проекту.

Приемочная комиссия при ОМС будет проверять состояние нежилого помещения, результат проверки оформляется актом.

Шаг 6. Внесение сведений в ЕГРН

Чтобы получить выписку из ЕГРН на нежилое помещение – бывшую квартиру, необходимо подать в Росреестр следующие документы (через МФЦ):

• Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН.
• Решение ОМС о переводе в нежилое помещение.
• Акт приемочной комиссии.
• Технический план.

Получение выписки через 10 рабочих дней завершает процедуру перевода квартиры в нежилое помещение.

Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение

Назвать определенную сумму не представляется возможным, так как объем строительных работ определяется индивидуально, стоимость Проекта и техплана могут существенно отличаться в разных организациях и разных регионах. Но общие расходы, связанные с переводом в нежилое помещение, состоят из:

1. Оплаты Проекта.
2. Почтовых пошлин за отправление писем собственникам помещений, печати бланков и других документов.
3. Затрат на изготовление технического плана.
4. Собственно ремонтных работ.

Для ведения коммерческой деятельности необязательно переводить квартиру в нежилое помещение. П. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает осуществление предпринимательства лицами, проживающими в квартире законно, но при условии, что права жителей многоквартирного дома не будут нарушаться.

Прочтите: Как перевести нежилое помещение в жилое в 2021 году

Подведем итоги

Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, требуется заручиться согласием от собственников помещений МКД и согласовать проект перепланировки в органе, осуществляющем перевод.

🌟 Видео